华侨城是我一直关注的一家公司，虽然在华侨城上没有什么收益，也没有什么良好的战绩，但我仍然对这家公司保持着密切关注。究其原因，还是华侨城的股价长期在净资产之下运行，股价什么时候能够在净资产之上运行的话，那以目前华侨城的股价来计算涨幅，也有大约60%。

3月31日，深圳华侨城股份有限公司披露2022年年报。华侨城的净资产是每股8.02元，但目前的股价，在相当一段时间内，在5元上下波动。相对来讲，这个价位肯定是不高的，但什么时候能够形成向上趋势，还有待长期观察。

根据年度报告，华侨城2022年主营业务上市15年来由盈利转为亏损，主营业务收入766亿元，同比下降25%。从公司两大板块，文旅与房地产分别来看，旅游综合业务收入272亿元，同比降低37%，毛利率25%，同比降低8个百分点；房地产业务收入494亿元，同比降低16%；毛利率22%，同比持平。

在2022年度，华侨城净利润亏损128亿元；归母净利润亏损109亿元。这也是华侨城上市以来首次出现亏损。

面对上市15年来出现首次出现的由盈利转为巨额亏损，华侨城主要总结为两个方面：一是受市场的影响，房地产的下行和旅游景区业务受需求萎缩的冲击导致经营效益下滑；这也难怪，“房住不炒”已经坚持多年，众多大中城市房价过快上涨的趋势得到有效遏制，有的城市甚至出现房价下跌。更为重要的是，新冠疫情持续的这一段时间以来，在很大程度上改变额着人们对房子的消费观念；同样，疫情也抑制了国人的旅游需求。华侨城生产经营困难重重，利润下降是很自然的事。

二是公司根据谨慎性的原则，对存货项目和资产等进行重新评估计提了减值准备，减值金额同比2021年末有较大幅度增加。

需要大家重点关注的是，华侨城对存货共计提减值准备高达115亿元；另外固定资产、投资性房地产、长期股权投资、在建工程及使用权资产等长期资产减值共为11.9亿元。这才是华侨城账面巨额亏损的真正原因。

这也不难理解，华侨城老帅段先年在自己任期的最后一年，也就是2021年，将生产经营总额干到了1026亿元，首次跨入千亿元阵营，同比增长25.25%；但是，公司实现净利润71亿元，同比减少55%；归属上市公司股东净利润38亿元，同比减少70%。这时的华侨城尽管有了首破千亿的光环，但也是尽显疲态。

新帅张振高上任的第一年，利用会计准则，甩掉包袱轻装前进，为自己开拓一片新的空间，无疑也是很自然的事。可以稍微思考一下，整个2023年，随着市场恢复，经济趋暖，人们被压抑已久的旅游需求逐步快速释放，有利于华侨城的生产经营的因素会逐步增多。即使华侨城的生产经营平稳过度，但是在会计准则之下，明年春天，华侨城的2023年业绩也会大幅增长，在这期间，一旦有风吹草动，华侨城的股价都有可能出现报复式上扬。

这不是我的凭空猜测，因为这种思路已经在太极实业中明确预测过，而且预测正确。

太极实业经过资产损失计提，将2022年中期利润做成了亏损，股价一直大幅长期下跌。从2022年8月11的最高7.81元开始破位下行，直到12月29日创下5.13元低位，股价下跌超过35%。但整个2022年，太极实业的工程订单频繁出现，对公司生产经营构成实质利好。8月27日，我在头条里发布了文章《太极实业：资产计提减值业绩大幅下跌，未来是否可以择机潜伏？》，文章里明确提出一个观点，那就是可以在合适机会潜伏太极实业，等待年报公布前后，靓丽的年报数据一定会对股价造成一定支撑。后来，太极实业的走势也确实非常亮眼，在前后两个工程大单的消息利好刺激下，连拉了三个涨停板。

通过对太极实业的预测结果来看，我也更有信心华侨城会走出类似于太极实业的强劲反弹走势。无论是央企整合、还是业绩回升、还是市场回暖，华侨城的未来，只会比现在的情况更好，这个确定性，我们大家应该是能够看到的。

从华侨城的股价走势上，我们也完全可以看到一些有意思的现场。

3月6日，华侨城突然结束了日线四连阳涨幅近7个点的走势，单边下跌，全天没有任何反抗，当天的最高点是5.58元。自那之后，整个3月，华侨城呈现出连续下跌的疲软走势，一直到年报公布日当天的3月30日，华侨城探至本次下跌的最低点4.65元，随后还是上扬，并受制于60日均线压制，调整至今。

说这些内容，还是提请大家注意，很多消息灵通的资金肯定是预先判断出华侨城的年报信息，降低仓位，导致3月的长期下跌走势。但是，当年报公布之后，又有“利空出尽是利好”的意味，股价并没有受年报利空影响继续下跌，反而开始稳步上扬脱离底部区域。

对于华侨城来说，2022年最重要、最影响深远的变化，无疑是华侨城掌门人的更换。2022年4月，华侨城原董事长、党委书记段先念正式退休，接替者是同为央企的保利集团原总经理张振高。

华侨城主要从事房地产和文旅，保利发展的房地产大家都熟悉，保利集团在文化方面也是极其独到。在央企改革的大背景之下，做大做强，同业合并，减少内耗，形成产业航母等等，或许已经成为一种趋势，保利集团总经理掌管华侨城，一定会给我们带来丰富的想象。但到底如何，还要交给市场自身，去验证。

作为华侨城新任掌门的张振高到任的首份成绩单就出现了首次亏损，这或许让很多人难以理解，但我还是认为，这个举动非常高明，也很有魄力。因而我对华侨城的未来，也谨慎看好。尽管在不少人看来，计提大额的存货跌价准备及资产减值损失，能够在很大程度上一次性解决华侨城经营风险，甚至甩掉历史包袱，以便日后轻装上阵。但面对复杂多变，且还不容乐观的市场，华侨城仍存在较大的经营压力，未来的路肯定也不好走。

从华侨城在报告中公布的数据我们可以看到提到，2022年，国内旅游总人次25.30亿，比上年同期减少7.16亿。国内旅游收入2.04万亿元，比上年减少0.87万亿元。需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力在文旅行业充分显现。

根据华侨城4月19日的公告：2023年3月份公司实现合同销售面积21.6万平方米，合同销售金额40亿元；截至2023年3月份累计实现合同销售面积51.3万平方米，较上年同期增长14%；合同销售金额85.5亿元，较上年同期增长5%。1-3月，公司旗下文旅企业合计接待游客超2300万人次，同比增长约80%。

但这份增长，离华侨城曾经的巅峰，还有很大差距。

从公司年报我们也可以看出，华侨城房地产和文旅两个重要板块的营业收入和毛利率下降幅度惊人，不能不让人担忧。

2020年，房地产营收372.4亿元，利润220.9亿元，毛利率59.32%。

文旅板块营收431.8亿元，利润181.4亿元，毛利率42.04%

2021年，房地产营收589.6亿元，利润125.9亿元，毛利率21.36%。

文旅板块营收433.2亿元，利润140.2亿元，毛利率32.36%.

2022年，房地产营收493.7亿元，利润107.9亿元，毛利率21.86%。

文旅板块营收272.2亿元，利润66.61亿元，毛利率24.47%

仅就房地产销售的毛利率而言，华侨城已经和保利（房地产销售毛利率21.79%）、万科（房地产销售毛利率19.78%）基本一致，那个房地产领域远超同行平均水平的华侨城，已经成为过去了。至于未来华侨城的房地产销售能否恢复曾经的超高毛利率，给股东带来丰厚利润，那也只能交给时间去验证了。

截止4月10日，持有华侨城的股东户数还有高达11.91万。前十大股东中，社保持股也不在少数。前海人寿没有继续减持，持股数量相对稳定。

看看市场最终会怎样对待净资产高达8.02元，股价仅仅5元上下的华侨城吧！我们一起见证！

这是我对华侨城年报以及季报的观察和思考不作为向任何人推荐股票的依据。

祝大家投资顺利！